Zprávy pro občany - Nová výstavba společnosti Exafin v lokalitě Na Stráni

Debaty s občany se zúčastnila kompletní rada městské části v čele se starostkou Lenkou Kadlecovou, zástupci developerské společnosti Exafin a architekti ze studia Unit, kteří jsou autory projektu nové zástavby. Debata trvala 2,5 hodiny a celý záznam můžete shlédnout na obecním kanále YouTube kliknutím na odkaz níže. Z dalších odkazů si můžete stáhnout prezentace městské části a Exafinu.

Videozáznam veřejné debaty: https://youtu.be/siN4twnDno4

Odpovědi na dotazy z veřejné debaty a sociálních sítí

1. Vadí mi, že louka, kterou mám rád/a, bude zastavěná. Obec by měla v zájmu občanů výstavbě zabránit.

Pozemky jsou soukromým vlastnictvím a územní plán zde už od 90. let výstavbu povoluje. Kdyby předchozí vlastníci neměli mezi sebou spory, byla by louka zastavěná již dávno. Obec by mohla obstrukcemi výstavbu o měsíce či roky zdržet. Upřednostnili jsme jednání s developerem s cílem dosáhnout změn projektu, které budou přínosné pro Lipence. Výstavba se tím zdržela o dva roky.

2. Obec „dotlačila“ developera, aby zde postavil dvakrát tolik domů.

Developer koupil v roce 2020 pozemek o výměře asi 40 tis. m2 s platným územním rozhodnutím na výstavbu 38 domů. Pak dokoupil sousední pozemky o výměře více než 20 tis. m2, které chtěli zastavět jiní developeři, a na celé ploše bude 61 domů. Tzn. na ploše o 50 % větší bude o 60 % víc domů.

3. Nebude stačit školka ani škola.

Obec má stavební povolení na rozšíření školky o 4 třídy pro 100 dětí. Vzniká projekt na rozšíření školy. Praha nám již zaplatila celou projektovou dokumentaci na školku a větší část dokumentace na školu. Věříme, že získáme dotace i na výstavbu. Pro mateřskou školku nám zastupitelstvo hlavního města schválilo zatím 40 mil. Kč, abychom mohli zahájit stavbu. Věříme, že získáme dotace i na přístavbu základní školy.

4. Vznikne tu ulice, která nikam nepovede.

Rozšířením projektu na větší plochu vznikl prostor pro širší obslužnou komunikaci. Ta se stane v budoucnu součástí „Obvodové“ ulice, lipeneckého „okruhu“, a to v souladu se Strategickým plánem rozvoje Lipenců. Jednou tudy povede trasa MHD a odlehčí to provozu v Jílovišťské a obytných zónách.

5. Příspěvek („kontribuce“) developera obci je vzhledem k hodnotě nových domů malý. Nemohli jste vyjednat pro obec víc?

Hlavní město stanovilo pravidla pro vyjednávání s developery, které lipenecké zastupitelstvo akceptovalo. Podle těchto pravidel si můžeme říct o 700 Kč na metr čtvereční podlažní plochy postavených domů. Při hrubé podlažní ploše 14 tis. m2 to vychází asi na 10 mil. Kč. Celková hodnota toho, co obec získá, je ale více než 21 mil. Kč: přibližně 8 mil. Kč je hodnota rozšíření obslužné komunikace na parametry budoucí Obvodové, 7 mil. Kč je hodnota veřejného prostoru nového náměstí, 4,5 mil. Kč je hodnota veřejných prostor, které slouží prostupnosti území pro pěší, milion je hodnota vsakovacího objektu na odvodnění Pohledné ulice a 0,5 mil. Kč je hodnota projektové dokumentace pro stavební povolení chybějícího úseku Obvodové k Boudově ulici. Veřejné osvětlení, dětské hřiště, autobusové zastávky a další mobiliář jsou navíc a jdou 100% za investorem.

Navíc nezapomeňme, že výchozí pozice pro jednání nebyla „když se dohodneme, budete moci postavit 61 domů, když ne, zůstane tu louka". Výchozí pozice byla "když se nedohodneme, postavíme 38 domů, které už máme povolené, obec nedostane nic nebo málo a Obvodová možná nikdy nevznikne".

A do třetice, městská část vítá, že zde budou rodinné domy. V souladu s územním plánem může developer na svých pozemcích vystavět 14 500 m2 hrubé podlažní plochy. Místo 65 rodinných domů by mohl postavit třeba 180 bytů po 70 m2 v bytových domech. Zátěž pro Lipence v podobě nárůstu dětí do školy a školky by byla trojnásobná. Takové výstavbě by městská část nemohla zabránit, proto současný projekt považujeme za nejlepší možný kompromis pro všechny dotčené strany. 

6. Co nová výstavba Lipencům přinese kromě bydlení?

Kromě již zmíněného úseku budoucí Obvodové komunikace, který developer postaví, vypracuje projektovou dokumentaci na další úsek. V nové zástavbě vzniknou hezké veřejné prostory – malé náměstí, alej pro pěší. Zelená plocha u lesa zůstane nezastavěným veřejným prostorem. Získáme dětské hřiště a bude vyřešena likvidace dešťových vod z Pohledné ulice.

7. Lze spočítat, kolik dětí v nových domech bude?

Přesně to spočítat nelze, ale dá se to odhadnout. Lipence mají demografickou studii z roku 2015, která byla v roce 2021 aktualizována tak, aby zahrnovala všechnu potenciální novou výstavbu. Studie je zveřejněna na webu městské části.

8. Jakou dopravní zátěž nová zástavba přinese?

Než bude Obvodová propojena s Boudovou, noví obyvatelé budou jezdit především Jílovišťskou a ulicí Josefa Houdka do Prahy, do školy a školky. Intenzity provozu po zprůjezdnění lipeneckého „okruhu“ budou záviset na dalších dopravních opatřeních. Další informace najdete ve studii o modelování dopravní zátěže v Lipencích z roku 2021 zveřejněné na webu městské části.

9. Zvýší se provoz ve Spojné?

Tranzitnímu provozu Spojnou bude po propojení Obvodové zamezeno dopravním opatřením. Tato ulice je součástí obytné zóny a má sloužit pouze k obsluze místní zástavby.

10. 300 metrů od plánované výstavby je pozemek určený pro novou školu a školku. Proč to obec nevyužije?

Pozemek v ulici K Průhonu naproti fotbalovému hřišti je v soukromých rukou, vlastník zde usiluje o obytnou zástavbu.

11. Bude se měnit územní plán v souvislosti s novou trasou Obvodové?

Ne. Nová trasa se vejde do tolerance stávajícího územního plánu.

12. Má už developer územní rozhodnutí?

Exafin má staré územní rozhodnutí na 38 domů na pozemku 2234/37. Nový projekt bude vyžadovat změnu územního rozhodnutí. 

13. Jaký bude harmonogram stavby?

Harmonogram v tuto chvíli ještě není. Předpokládá se výstavba na etapy, která potrvá 4–5 let.

14. Jak bude řešena prašnost a další rušivé vlivy stavby?

Součástí projektu bude standardní plán organizace výstavby, kde bude stanoveno dodržování příslušných hygienických, hlukových a dalších norem.

15. Jak bude řešeno napojení inženýrských sítí?

Projekt počítá s výstavbou nových inženýrských sítí pod obslužnou komunikací. Nebude se napojovat na inženýrské sítě na hranici stávající výstavby.

16. Jaká je časová posloupnost vzniku Obvodové komunikace?

Jakmile Exafin postaví nový úsek Obvodové, bude zbývat propojit tento úsek s Boudovou a zprůjezdnit Boudovu v celé délce. K tomu je třeba vyřešit některé majetkové a právní věci a zajistit financování. Nedokážeme v tuto chvíli říct, kdy se to podaří. S Magistrátem vyjednáváme již nyní. Mezi požadavky na financování lipenecké infrastruktury, které jsme vznesli na hlavní město, patří tento záměr mezi projekty s nejvyšší prioritou.

17. Jak bude nová výstavba napojená na Pohlednou ulici?

Pohledná bude prodloužena a napojena na Obvodovou. Toto prodloužení Pohledné bude jednosměrné směrem k Obvodové.

18. Jak bude zajištěno, aby Pohledná nebyla využívána pro staveništní dopravu?

Staveništní doprava bude stavebním povolením nařízena z ulice Na Lhotkách. Městská část projedná s odborem dopravy a Policií ČR možnosti zaslepení Pohledné po dobu stavby.

19. Je výstavba v souladu s územním plánem?

Ano. Funkční využití pozemků je z větší části OB-A, z menší OB-B. Část území tvoří nezastavitelná zelená plocha.

20. Jak vysoké budou domy? Kolik budou mít podlaží?

Většina domů bude dvoupodlažní. Pouze řadovky u náměstí budou třípodlažní.